Drie termijnen, drie soorten gebreken
De Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) is de Spaanse wet die bepaalt wat een ontwikkelaar wettelijk moet garanderen na oplevering van een nieuwbouwwoning. De wet onderscheidt drie termijnen, elk gekoppeld aan een ander type gebrek: tien jaar voor gebreken die de structurele veiligheid van het gebouw aantasten (fundering, dragende constructie, stabiliteit), drie jaar voor gebreken aan de bewoonbaarheid door installaties (waterdichtheid, isolatie, elektrische en sanitaire installaties), en één jaar voor afwerkingsgebreken (tegels, schilderwerk, kleinere constructiefouten die bij de opleverkeuring naar voren komen).
Wat dit in de praktijk betekent
Dit is precies waarom de opleverkeuring zo belangrijk is: gebreken die u binnen het eerste jaar signaleert vallen onder de kortste, meest directe garantietermijn en zijn het makkelijkst te claimen. Grotere structurele problemen — bijvoorbeeld scheurvorming die pas jaren later zichtbaar wordt — vallen onder de tienjaarsgarantie, ongeacht of u de eerste of een latere eigenaar bent. Deze garantie is niet afhankelijk van goodwill van de bouwer: de wet verplicht de ontwikkelaar om hiervoor een verzekering of financiële garantie af te sluiten, vergelijkbaar met (maar niet hetzelfde als) de bankgarantie op uw aanbetaling die in een ander artikel wordt behandeld — die laatste beschermt uw geld vóór oplevering, deze garantie beschermt de woning zelf ná oplevering.
Wat u als koper hiermee doet
Vraag bij aankoop naar het bewijs dat de ontwikkelaar de wettelijk verplichte tienjaarsverzekering daadwerkelijk heeft afgesloten — net zoals u dit voor de bankgarantie op uw aanbetaling zou doen. Bewaar na oplevering alle documentatie (escritura, opleverrapport, garantiecertificaten) zorgvuldig: bij een geschil over een gebrek is dit de basis waarop u een claim indient. Bij twijfel over of een specifiek gebrek onder de LOE valt, of over wie aansprakelijk is, is dit precies het soort vraag waarvoor een onafhankelijke advocaat met ervaring in nieuwbouw uitkomst biedt.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Raadpleeg bij een concreet gebrek na oplevering altijd een onafhankelijke advocaat om te bepalen welke garantie van toepassing is.
